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        城市综合体:城市升级的机会

        浏览次数: 日期:2012年3月21日 17:51

          两千多年前,古希腊哲人亚里士多德说:“人们为了活着而聚集到城市,为了生活得更美好而居留于城市。 ”

          直到今天,纽约依然提供了最标准的城市范本,摩天大楼凝练地集成了梦寐以求的所有城市功能:公寓、写字楼、酒店、豪华购物场所甚至是悬挂在空中的公园。

          这样一种“紧凑城市”的模型其实早已遍布世界各地,人们形象地称其为“城市综合体”。

          城市综合体适应了当代城市的发展要求,其城市空间因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念,城市综合体在空间形态上整合土地功能,集约化开发,立体复合了城市的各种功能,不但复兴了城市的街区,而且激活了城市的空间形态,使之充满活力和魅力。城市综合体也因此赢得了“城市地标”、“城市名片”等殊荣。

          城市化带给城市综合体“最大化”未来

          济南是山东省的政治经济文化中心,还是济南都市圈规划的核心城市,是带动淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州等周边六个城市发展的“龙头”。加快济南的城市化进程,无疑成为一项迫在眉睫的任务。济南市“东拓西进”的空间战略,也使得东部、西部出现大型城市综合体项目成为可能。而近几年来旧城改造的实施,则为中心城区诸多黄金地段腾出了兴建城市综合体的空间。

          与此同时,大量的人口所带来的商业地产需求量也是巨大的。据有关部门统计,2009年济南市流动人口已经达到160 万。在此基础上,集购物、娱乐、 休闲、社交、餐饮等功能于一体,以满足多种需要的购物中心的出现和发展就成为意料之中的事。

          相关资料显示,城市人均GDP 达到4000美元/年,就具备了发展城市综合体的初步条件,当人均GDP 达到 10000美元/年,将进入城市综合体快速发展阶段。据统计, 2008 年我市人均GDP 达到 6500 美元,全市城镇化率提高到63.42% 。到 2012 年,全市城镇化率将达到67% ,人均 GDP 将接近或超过 10000 美元。换句话说,3 年后,济南将进入城市综合体快速发展阶段。

          济南城市综合体建设升级

          进入 2010年,济南市对济南城市综合体建设上升到了前所未有的高度,明确要强力推进城市综合体建设,提出了16个城市综合体项目,其中包括奥体文博片区、长清高校科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED 示范小区、华山片区、华强电子商城以及魏家庄片区等。16个城市综合体总用地面积 30多平方公里,总投资 4000多亿元,总建筑面积7000多万平方米。在济南市的大盘里,这16个城市综合体要成为新区开发、老城提升和现代服务业发展的龙头,成为省会发展的强大引擎。

          3月24日举行的济南市城乡建设工作会议则为城市综合体的建设开通了绿色通道。为加快城市综合体建设,济南市将在建设手续、施工监管等方面开辟绿色通道,提供快捷审批服务,尽快开工和建成一批整体布局完整、功能特色鲜明,多样化、多层次的城市综合体。

          济南市各县(市)区也着手在开发建设城市综合体上下工夫。其中,槐荫区将以西客站片区建设为重点,打造具有明显带动力的城市综合体;市中区拟开发建设十大城市综合体;历下区重点推进包括奥体片区、燕山片区、泉城路片区、泺源大街片区、 山大路科技商务片区、 明府城片区、盛福片区7 个区域性城市综合体建设。天桥区则计划打造鹊山龙湖、泺口片区、以北湖及徐李片区为核心的小清河沿线和宝华、官扎营片区四个城市综合体项目。推进小清河沿岸连片开发与项目引进,逐步将沿岸打造成集防洪排涝、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。对小清河以北、二环北路以南地区和黄河北地区进行统一规划,打造全区新的商贸发展隆起带。

          一线地产商的“城市复兴”之路

          城市综合体的开发需要实力。城市综合体业态涵盖比较广,产品类型丰富,因此在营销、开发等方面需要投入大量资金运作,并非一般开发企业能够运作。自2008年开始,一些有上市背景或在国内一线城市有成熟操作经验的品牌地产企业纷纷杀入济南,这些地产大鳄的进入,无疑为济南的楼市带来了质与量的双重飞跃。

          清华大学国情研究中心管清友博士称,中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势,推进中国城市化进程,房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。

          随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和,资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机,也成为中国城市化的主力引擎和城市名片。开发城市综合体,不但提升项目市场竞争力,还能彰显企业综合实力。谁拥有了城市综合体,谁就拥有了城市未来。而这些具备相当实力的一线地产商,带给济南的不仅是万达商业广场、九曲片区、华强电子城和几座城市综合体,更是一条泉城城市升级的光明之路。

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